LMNP ou LMP : quelles différences pour une location saisonnière ?

Vous êtes LMP au sens fiscal uniquement si vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et si elles sont supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal pris en compte par le CGI.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, vous restez LMNP au sens fiscal.

Autre point essentiel : statut fiscal LMNP/LMP et cotisations sociales sont deux questions distinctes. En location touristique, dépasser 23 000 € de recettes peut entraîner des conséquences sociales même si vous restez LMNP fiscalement.

LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. LMP signifie loueur en meublé professionnel.

Dans les deux cas, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.

Ce qui change, c’est le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité au sens fiscal, avec des conséquences notamment sur les déficits et les plus-values.

Deux conditions doivent être réunies pour être LMP au sens fiscal.

• -Les recettes annuelles provenant de l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €.
• -Ces recettes doivent également être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal retenus pour cette comparaison.

Si l’une des deux conditions manque, vous êtes LMNP au sens fiscal.

Prenons un premier exemple. Un foyer perçoit 30 000 € de recettes issues de ses locations meublées et 55 000 € d’autres revenus d’activité.

La première condition est remplie puisque les recettes locatives dépassent 23 000 €. En revanche, elles restent inférieures aux autres revenus d’activité. Le foyer reste donc LMNP au sens fiscal.

Prenons maintenant un second cas. Le foyer perçoit 35 000 € de recettes de location meublée et 28 000 € d’autres revenus d’activité.

Cette fois, les recettes dépassent 23 000 € et elles sont supérieures aux autres revenus d’activité retenus pour la comparaison. Les deux conditions sont réunies : le foyer est LMP au sens fiscal.

La seconde condition ne consiste pas à comparer les recettes locatives avec l’ensemble des revenus du foyer.

Sont notamment retenus les revenus relevant des catégories suivantes :

• -traitements et salaires
• -bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée
• -bénéfices agricoles
• -bénéfices non commerciaux
• -revenus des gérants et associés relevant de l’article 62 du CGI

Le BOFiP précise que cette comparaison repose sur les revenus nets des catégories concernées. Les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas retenus pour cette comparaison.

Le seuil de 23 000 € ne s’apprécie pas logement par logement.

Les recettes de l’ensemble des locations meublées des membres du foyer fiscal sont additionnées. Un propriétaire qui exploite plusieurs biens doit donc regarder son activité dans son ensemble.

C’est important lorsque le portefeuille grandit. Un logement supplémentaire peut faire franchir le seuil ou modifier le rapport entre recettes locatives et autres revenus d’activité.

Le seuil de 23 000 € porte sur les recettes annuelles de location meublée, pas sur le bénéfice restant après charges.

Le BOFiP précise que les recettes correspondent au total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises. Elles sont appréciées sur l’année civile. Autrement dit :

23 000 € de recettes ne signifie pas 23 000 € de bénéfice imposable.

LMNP ou LMP permet de déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité. Micro-BIC ou régime réel détermine la manière dont le bénéfice imposable est calculé.

Ce sont donc deux classifications différentes. Les seuils, abattements et règles de chaque régime sont détaillés dans notre guide sur la fiscalité de la location saisonnière en 2026.

→ fiscalité de la location saisonnière en 2026

La différence entre LMNP et LMP devient très concrète lorsqu’une activité génère un déficit.

En LMNP, les déficits issus de la location meublée non professionnelle ne sont pas imputables sur le revenu global. Ils peuvent être reportés pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus provenant d’une activité de location meublée non professionnelle.

En LMP, les déficits provenant de l’activité professionnelle peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant. Si le revenu global de l’année ne suffit pas à absorber le déficit, le reliquat peut être reporté pendant 6 ans.

Cette distinction peut avoir des conséquences importantes. Elle ne suffit toutefois pas, à elle seule, à déterminer quel statut serait “meilleur”, puisque les règles sociales et celles applicables à la revente doivent également être prises en compte.

Le régime réel permet, sous conditions, de tenir compte d’amortissements dans le calcul du résultat fiscal.

Le sujet devient vite technique. Il dépend notamment du régime d’imposition choisi et peut avoir des conséquences lors de la revente.

→ Lire le guide fiscalité de la location saisonnière en 2026

Le traitement de la plus-value dépend notamment de votre statut au moment de la vente.

Si vous êtes LMNP à la date de la cession, la plus-value relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel doivent toutefois être réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf exceptions prévues par la loi.

Si vous êtes LMP à la date de la vente, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.

La différence peut donc devenir importante lors d’un projet de revente.

Non. Statut fiscal et cotisations sociales ne se confondent pas.

Pour l’impôt sur le revenu, le statut LMP repose sur les deux conditions déjà expliquées : dépasser 23 000 € de recettes et dépasser les autres revenus d’activité du foyer.

Pour les cotisations sociales, les règles sont différentes. Service-Public indique qu’en 2026, lorsque les recettes d’une location meublée dépassent 23 000 €, des cotisations sociales peuvent devenir dues selon le type de location et le régime applicable. C’est particulièrement important en location meublée touristique.

Un propriétaire peut donc rester LMNP fiscalement parce que ses revenus professionnels sont supérieurs à ses recettes locatives, tout en étant soumis à des cotisations sociales du fait du montant de ses recettes de location touristique.

Fiscalement, ses recettes locatives ne dépassent pas les autres revenus d’activité du foyer. Il reste donc LMNP au sens fiscal.

Mais ses recettes de location meublée dépassent 23 000 €. Il doit alors vérifier les règles sociales applicables à son activité, qui sont indépendantes de la seconde condition fiscale du LMP.

Le statut fiscal ne permet donc pas, à lui seul, de déterminer si des cotisations sociales sont dues.

Le statut LMNP ou LMP ne correspond pas à une option choisie librement chaque année.

Si les deux conditions du LMP sont réunies, l’activité est considérée comme professionnelle au sens fiscal. À l’inverse, franchir uniquement le seuil de 23 000 € ne suffit pas pour devenir LMP fiscal.

La qualification résulte donc de la situation réelle du foyer.

Oui. Les recettes locatives et les autres revenus d’activité peuvent évoluer. Un changement professionnel, une baisse de salaire, l’ajout d’un logement ou une forte progression des réservations peuvent donc modifier votre situation.

Un foyer peut ainsi être LMNP une année et LMP l’année suivante.

Lorsque les recettes s’approchent de 23 000 € ou deviennent proches des autres revenus d’activité, il devient particulièrement utile de refaire le calcul avant la déclaration.

Les règles ont évolué en 2026.

Pour les contribuables non-résidents, la loi de finances pour 2026 a modifié la manière dont la seconde condition est appréciée. Pour les revenus de 2026, les revenus d’activité de même nature imposés dans l’État de résidence doivent également être pris en compte selon les modalités prévues par le CGI.

Cette situation mérite donc une vérification spécifique.

Le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité ne remplace pas les formalités de déclaration liées à la location meublée. Les démarches administratives constituent une autre intention de recherche.

→ comment déclarer une location saisonnière

Une conciergerie n’a pas vocation à déterminer à la place du propriétaire s’il est LMNP ou LMP.

Elle doit toutefois comprendre les seuils principaux. Deux propriétaires générant le même chiffre d’affaires locatif peuvent avoir un statut fiscal différent si leurs autres revenus d’activité ne sont pas les mêmes.

C’est particulièrement utile lorsqu’un propriétaire développe son portefeuille. Lorsque ses recettes approchent ou dépassent 23 000 €, la situation fiscale et la situation sociale doivent être vérifiées séparément.

La conciergerie peut signaler ce point. Elle ne doit pas le transformer en conseil fiscal personnalisé.

Trois chiffres suffisent pour commencer.

• -Le total annuel des recettes de toutes les locations meublées du foyer.
• -Le seuil de 23 000 €.
• -Le montant des autres revenus d’activité retenus pour la comparaison.

Si les recettes ne dépassent pas 23 000 €, vous ne remplissez pas les deux conditions du LMP fiscal.

Si elles dépassent 23 000 €, comparez-les avec les autres revenus d’activité concernés. Puis, si vous exploitez une location touristique, vérifiez séparément les règles sociales applicables.

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LMNP ou LMP ne se résume pas au seuil de 23 000 €.

Pour être LMP au sens fiscal en 2026, les recettes annuelles de location meublée du foyer doivent dépasser 23 000 € et être supérieures aux autres revenus d’activité retenus pour la comparaison. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le foyer reste LMNP au sens fiscal.

Cette distinction a des conséquences notamment sur les déficits et le régime de la plus-value lors de la revente. Mais une seconde analyse est nécessaire : les cotisations sociales obéissent à leurs propres règles et ne se déduisent pas automatiquement du statut LMNP ou LMP.

Retenez donc deux questions :

Quel est mon statut fiscal ?

Puis :

Quelles règles sociales s’appliquent à mon activité ?