Fiscalité de la location saisonnière en 2026 : impôts, LMNP et nouvelles règles

Les revenus d'une location meublée ne sont généralement pas imposés comme les revenus fonciers provenant d'une location nue.

Ils relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC.

La manière dont le bénéfice imposable est calculé dépend ensuite notamment du régime fiscal applicable : micro-BIC ou régime réel.

Au micro-BIC, le propriétaire déclare ses recettes et l'administration applique l'abattement forfaitaire prévu pour son activité. Il ne déduit donc pas ensuite ses dépenses réelles une par une.

Au régime réel, la logique est différente : le résultat fiscal est déterminé à partir de la comptabilité de l'activité, des charges fiscalement admises et, selon les règles applicables, des amortissements.

Cette différence devient particulièrement importante depuis la réforme de la fiscalité des meublés de tourisme.

C'est probablement le point le plus important à comprendre lorsqu'on consulte aujourd'hui des informations sur la fiscalité des locations saisonnières.

Les revenus encaissés en 2025 sont déclarés en 2026. Pour ces revenus, le plafond micro-BIC d'un meublé de tourisme classé est de 77 700 € et celui d'un meublé de tourisme non classé de 15 000 €.

Pour les revenus perçus à compter de 2026, le BOFiP a actualisé les seuils : les activités de location meublée relèvent d'un seuil de 83 600 €, à l'exception des meublés de tourisme non classés, qui conservent leur seuil spécifique de 15 000 €.

Ces seuils sont applicables pour la période 2026-2028.

Attention à l'année dont on parle. Les revenus encaissés en 2025 sont déclarés en 2026. Les revenus encaissés en 2026 seront déclarés en 2027. C'est ce qui explique que l'on puisse encore trouver le chiffre de 77 700 € dans des contenus parfaitement valables lorsqu'ils concernent les revenus 2025.

Pour les revenus perçus en 2026, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC dans la limite du seuil spécifique de 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 %.

Prenons un logement générant 10 000 € de recettes et relevant du micro-BIC. L'abattement représente 3 000 €. Le bénéfice imposable résultant de ce calcul est donc de 7 000 €, avant prise en compte des autres éléments de la situation fiscale du foyer.

Un abattement de 30 % ne signifie pas que l'impôt est de 70 %.

Cela signifie que, dans cet exemple, l'administration retient 70 % des recettes pour déterminer le bénéfice imposable selon le régime micro. Le taux d'imposition dépend ensuite de la situation fiscale du contribuable.

Abattement et taux d'impôt sont donc deux notions différentes.

Pour les revenus perçus en 2026, le seuil du micro-BIC applicable aux meublés de tourisme classés est de 83 600 €, avec un abattement de 50 %.

Avec 20 000 € de recettes relevant du micro-BIC, l'abattement représente donc 10 000 €. Le bénéfice imposable issu de ce calcul est de 10 000 €, avant prise en compte des autres éléments de la situation fiscale du foyer.

L'écart avec un logement non classé est désormais important. Mais faire classer un meublé ne doit pas être une décision uniquement fiscale : le classement répond à une procédure particulière et peut avoir d'autres conséquences commerciales ou locales.

La fiscalité constitue néanmoins un élément suffisamment important pour être intégré à la réflexion.

Le micro-BIC privilégie la simplicité.

Le propriétaire déclare les recettes concernées et l'administration applique l'abattement forfaitaire correspondant. Les dépenses réellement supportées ne sont pas ensuite déduites une par une, puisque l'abattement est censé les représenter forfaitairement.

Au régime réel, le fonctionnement change. Le résultat fiscal est calculé à partir de la comptabilité de l'activité. Les charges fiscalement déductibles sont prises en compte et des amortissements peuvent également intervenir selon les règles applicables.

Le régime le plus simple n'est donc pas nécessairement celui qui produit le résultat imposable le plus faible.

Exemple : pourquoi le réel peut mériter une simulation

Prenons un meublé de tourisme non classé générant 14 000 € de recettes annuelles.

Au micro-BIC, l'abattement de 30 % représente 4 200 €. Le bénéfice imposable calculé selon ce régime est donc de 9 800 €, avant prise en compte des autres éléments de la situation fiscale du foyer.

Supposons maintenant que ce même logement supporte 6 000 € de charges qui seraient fiscalement déductibles au régime réel. Dans cet exemple simplifié, le résultat avant amortissements serait alors de 8 000 €, contre 9 800 € au micro-BIC.

L'écart est donc de 1 800 € de résultat avant amortissements.

Des amortissements peuvent ensuite modifier le résultat au réel selon les règles applicables. Mais cet exemple ne signifie pas que le réel est automatiquement préférable : toutes les dépenses ne sont pas nécessairement déductibles, l'amortissement répond à ses propres règles et le régime réel entraîne également des obligations comptables.

L'intérêt est de montrer pourquoi il peut être pertinent de comparer les deux régimes avec les chiffres réels du logement.

Oui, sous réserve de respecter les modalités prévues pour cette option.

Le dépassement du seuil n'est donc pas la seule situation dans laquelle le régime réel peut s'appliquer. Un propriétaire éligible au micro peut choisir le réel, ce qui peut notamment mériter d'être étudié lorsque ses charges sont importantes.

Cette décision ne doit toutefois pas être prise uniquement en regardant l'impôt d'une seule année.

Il faut également considérer les obligations comptables, le financement du bien, les charges, les amortissements, le coût éventuel de l'accompagnement comptable et, depuis la réforme de 2025, les conséquences potentielles des amortissements lors de la revente.

Le régime d'imposition et le caractère professionnel ou non professionnel de l'activité sont deux sujets différents.

Pour relever du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) au sens fiscal, deux conditions doivent notamment être réunies : les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 €, et ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer retenus pour cette comparaison.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'activité demeure non professionnelle au sens de ces règles.

Dépasser 23 000 € de recettes ne suffit donc pas, à lui seul, à transformer automatiquement un LMNP en LMP.

C'est aussi pourquoi LMNP/LMP, micro-BIC/réel et régime social ne doivent pas être utilisés comme des synonymes.

La fiscalité et le régime social d'une location meublée ne se superposent pas parfaitement.

Pour les meublés de tourisme de courte durée, le seuil de 23 000 € de recettes annuelles joue notamment un rôle dans l'assujettissement aux cotisations sociales.

Pour les meublés de tourisme non classés, la situation est particulière : le seuil micro-fiscal est désormais limité à 15 000 €. Service-Public précise que le loueur non classé n'est plus éligible au régime de la micro-entreprise à compter du 1er janvier 2026 dans les conditions exposées par l'administration.

En dessous du seuil conduisant au paiement de cotisations sociales pour la location courte durée, les revenus concernés restent soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, des cotisations sociales auprès de l'Urssaf s'appliquent selon la situation et le régime correspondant.

Cette articulation explique pourquoi micro-BIC, micro-social, LMNP et LMP ne doivent jamais être confondus.

La réforme de 2025 a également modifié un élément important du LMNP au régime réel.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du Code général des impôts. Pour les biens concernés, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction.

La loi prévoit plusieurs exceptions, notamment pour certaines résidences destinées à des publics spécifiques et certains établissements médico-sociaux.

Cette disposition s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi du 14 février 2025, soit aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

En pratique, la prise en compte des amortissements peut augmenter la plus-value imposable par rapport au fonctionnement antérieur.

Cela modifie aussi la manière d'évaluer l'intérêt du réel : les amortissements peuvent réduire le résultat fiscal pendant la période d'exploitation, mais la stratégie doit désormais être examinée également en tenant compte d'une future revente.

Pour un investissement important ou une détention longue, une simulation avec un expert-comptable ou un professionnel de la fiscalité est particulièrement pertinente.

L'activité de location meublée peut également entraîner une imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE), sous réserve des règles et exonérations applicables à la situation du propriétaire.

La CFE est distincte de l'impôt sur le revenu et de la taxe de séjour.

Nous ne développons volontairement pas ici l'ensemble des formalités et cas d'exonération : ils appartiennent au guide consacré à la déclaration et aux obligations d'une location saisonnière.

La taxe de séjour constitue encore un sujet différent.

Elle est liée au séjour du voyageur et ses modalités dépendent notamment du territoire, du type d'hébergement, de son classement et des règles locales applicables. Les plateformes peuvent également intervenir dans sa collecte dans certaines situations.

La taxe de séjour ne doit pas être confondue avec l'impôt payé par le propriétaire sur ses revenus locatifs.

Calcul, tarifs, exonérations, collecte par les OTA et déclaration feront donc l'objet d'un guide séparé.

Les règles fiscales ne résument pas les obligations d'un propriétaire en location saisonnière.

Déclaration de début d'activité, identification de l'activité, enregistrement du meublé et règles locales de location relèvent d'autres obligations.

Nous les traitons séparément afin de ne pas mélanger la fiscalité des revenus avec les démarches nécessaires pour exercer l'activité.

La différence fiscale est réelle, mais elle ne suffit pas à elle seule pour prendre une décision.

Pour les revenus 2026, le meublé de tourisme non classé est soumis au seuil micro-BIC spécifique de 15 000 € avec un abattement de 30 %, tandis que le meublé de tourisme classé relève d'un seuil de 83 600 € avec un abattement de 50 %.

Le classement répond toutefois à une procédure et à des critères propres. Il peut également avoir d'autres conséquences pour l'exploitation du logement.

La bonne question n'est donc pas simplement « vais-je payer moins d'impôts ? », mais plutôt : le classement est-il pertinent pour mon hébergement, mon exploitation et ma situation fiscale ?

Un guide dédié pourra traiter la procédure de classement sans alourdir cet article fiscal.

Quelle que soit la fiscalité retenue, il faut pouvoir comprendre ce que l'activité génère réellement.

Lorsque les réservations proviennent d'Airbnb, Booking.com, d'autres plateformes et d'un site de réservation directe, plusieurs flux peuvent se superposer : revenus des séjours, commissions OTA, ménage, frais de paiement et autres coûts liés à l'exploitation.

Avec Loomky, votre logiciel de gestion de locations de vacances, les réservations et les principales données financières de l'activité sont centralisées dans un même environnement. Le propriétaire ou la conciergerie dispose ainsi d'une vision plus claire des revenus et des coûts liés à son activité.

Il n'existe pas de réponse universelle.

Pour un meublé non classé générant relativement peu de recettes et peu de dépenses, le micro-BIC peut conserver l'avantage de la simplicité. Lorsque les charges deviennent importantes, le régime réel mérite davantage d'être étudié.

Le classement du logement peut fortement modifier la situation au micro-BIC. Le statut LMNP ou LMP, le régime social, la structure de financement, les amortissements et la durée prévue de détention du bien peuvent également changer l'analyse.

Depuis la modification du traitement des amortissements lors de la revente d'un LMNP au réel, il est encore plus important de ne pas raisonner uniquement sur l'économie fiscale obtenue pendant une année d'exploitation.

La bonne comparaison est une comparaison de situation, pas simplement une comparaison de taux d'abattement.

Pour les revenus perçus en 2026, le meublé de tourisme non classé conserve un seuil micro-BIC de 15 000 € et un abattement de 30 %. Le meublé de tourisme classé relève d'un seuil de 83 600 € et d'un abattement de 50 %.

Le régime réel mérite d'être étudié lorsque les charges sont importantes, mais son intérêt ne doit plus être évalué uniquement pendant la période d'exploitation : depuis 2025, le traitement des amortissements lors d'une future revente doit également être pris en compte.

Enfin, trois sujets souvent mélangés doivent rester distincts : l'imposition des revenus, les démarches permettant d'exercer la location saisonnière et la taxe de séjour.

Ce sont trois problématiques différentes, et elles ne nécessitent pas les mêmes réponses.

Cet article s'appuie en priorité sur des sources officielles françaises : BOFiP, Service-Public et Légifrance.

Les seuils applicables aux revenus perçus à compter de 2026 ont été vérifiés dans la mise à jour du BOFiP du 19 août 2026 et dans son barème officiel des seuils. Pour la période 2026-2028, le seuil applicable aux activités de location meublée est fixé à 83 600 €, à l'exception des meublés de tourisme non classés, soumis au seuil spécifique de 15 000 €. Les abattements correspondants sont respectivement de 50 % et 30 %.

Les règles sociales relatives aux locations de meublés touristiques et au seuil de 23 000 € ont été vérifiées auprès de Service-Public Entreprendre.

La modification du calcul de la plus-value concernant les amortissements a été vérifiée directement dans l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, publié sur Légifrance.

Dernière vérification des sources officielles : octobre 2026.