Location saisonnière à Nice en 2026 : réglementation, démarches, marché et gestion

L’Observatoire du Tourisme Nice Côte d’Azur publie des données spécifiques permettant de distinguer Nice de l’ensemble de la Métropole.

En 2025, les offres uniques observées sur Airbnb, Booking.com et Vrbo représentent 19 000 locations de meublés touristiques à Nice. La capacité correspondante dépasse 67 000 lits.

Les données de l’Observatoire indiquent également que Nice concentre plus de 70 % des nuitées en locations de meublés touristiques de la Métropole Nice Côte d’Azur.

Ces chiffres décrivent le marché dans son ensemble. Ils ne constituent pas une prévision du chiffre d’affaires, du prix moyen ou du taux d’occupation d’un logement particulier.

La réglementation dépend notamment de l’usage du logement.

Il faut distinguer :

• -la résidence principale ;
• -la résidence secondaire ou l’investissement locatif ;
• -le changement d’usage ;
• -l’enregistrement ;
• -la taxe de séjour.

Ces démarches ne se remplacent pas les unes les autres.

Résidence principale : 120 jours maximum

Depuis le 1er septembre 2026, Nice applique de nouveau un plafond de 120 jours par année civile pour la location touristique d’une résidence principale, contre 90 jours auparavant.

Les exceptions prévues par la réglementation restent applicables dans les situations concernées.

Au-delà du plafond applicable, le propriétaire doit vérifier les démarches nécessaires avant de poursuivre la location touristique.

Comment déclarer une location saisonnière en 2026 ?

Résidence secondaire : une autorisation préalable

À Nice, une résidence secondaire ou un investissement locatif destiné à la location meublée touristique est soumis à l’obtention préalable d’une autorisation de changement d’usage.

L’ordre des démarches est important :

1. Obtenir l’autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est requise.
2. Enregistrer ensuite le meublé sur le portail de la taxe de séjour.
3. Mettre le logement en location touristique une fois les formalités nécessaires effectuées.

L’enregistrement du logement ne remplace donc pas l’autorisation préalable de changement d’usage.

Consulter le service officiel de changement d’usage

Le DPE peut conditionner l’autorisation

Pour l’obtention d’une autorisation préalable de changement d’usage destinée à une mise en location en meublé de tourisme, le Code de la construction et de l’habitation prévoit la présentation d’un diagnostic de performance énergétique.

Le niveau requis doit être compris entre les classes A et E, puis entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034.

Cette règle concerne la procédure d’autorisation préalable prévue par le Code et ne doit pas être confondue avec la simple location occasionnelle d’une résidence principale dans la limite autorisée.

Le règlement applicable depuis septembre 2026 prévoit quatre secteurs soumis à un nombre maximal d’autorisations pour 2026.

Ces chiffres correspondent aux plafonds réglementaires prévus pour 2026. Ils ne représentent pas le nombre d’autorisations encore disponibles aujourd’hui.

Les demandes sont ouvertes jusqu’en décembre 2026

Les premières demandes relevant des zones soumises à quotas peuvent être déposées depuis le 1er septembre 2026 et jusqu’en décembre 2026.

La date exacte applicable à votre dossier doit être consultée sur le guichet officiel au moment du dépôt.

Accéder au guichet officiel de changement d’usage

Les quotas sont susceptibles d’être actualisés pour les périodes suivantes. Les plafonds 2026 ne doivent donc pas être présentés comme des chiffres applicables automatiquement en 2027.

Quel est le délai d’instruction ?

Pour les demandes concernées par le nouveau règlement, le délai d’instruction prévu est de quatre mois à compter de la réception d’un dossier complet.

Le silence de l’administration à l’issue du délai prévu vaut refus.

Ce délai d’instruction ne constitue pas une garantie d’obtention de l’autorisation.

Une fois les conditions préalables remplies, le meublé est enregistré via le portail de la taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur.

Le numéro d’enregistrement doit ensuite être utilisé dans les conditions prévues pour la diffusion du logement sur les plateformes.

Lorsque le changement d’usage est obligatoire, l’enregistrement intervient après l’autorisation et ne la remplace pas.

Numéro d’enregistrement en location courte durée : est-il obligatoire en 2026 ?

L’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé en cas d’infraction aux règles de changement d’usage prévues aux articles L.631-7 et L.631-7-1 A ou de non-respect des conditions ou obligations imposées en application de ces articles.

Pour certaines fausses déclarations ou dissimulations frauduleuses entrant dans le champ de l’article L.651-3, la peine prévue peut atteindre un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende, ou l’une de ces deux peines seulement.

Il s’agit de fondements juridiques et d’infractions distincts.

La taxe de séjour est gérée par la Métropole Nice Côte d’Azur.

La télédéclaration des séjours est obligatoire tous les quatre mois, y compris lorsque les réservations passent par Airbnb, Booking.com, Vrbo ou une autre plateforme, ainsi qu’en l’absence de location pendant la période concernée.

Quand télédéclarer ?

Le guide métropolitain confirme cette organisation en trois télédéclarations annuelles.

Une taxe additionnelle de 34 % s’ajoute à la taxe de séjour dans les Alpes-Maritimes.

Lorsque la taxe a déjà été collectée et reversée par une plateforme, l’hébergeur ne la reverse pas une deuxième fois. Il reste cependant tenu de télédéclarer les nuitées correspondantes selon les modalités du portail.

Accéder au portail de taxe de séjour de la Métropole Nice Côte d’Azur

Taxe de séjour en location saisonnière : qui paie, combien et comment la déclarer ?

Pour piloter une location saisonnière, les événements réellement programmés dans la ville sont souvent plus utiles qu’un simple découpage entre haute et basse saison.

Certains événements peuvent concentrer une partie de la demande sur des périodes précises.

Carnaval de Nice 2027

Le Carnaval de Nice 2027 est annoncé du 9 au 28 février 2027.

L’édition 2026 a réuni plus de 420 000 Niçois et visiteurs.

Pour un propriétaire ou une conciergerie, ce type de période peut justifier d’anticiper :

• -le calendrier tarifaire ;
• -les durées minimales de séjour ;
• -les arrivées et départs ;
• -les ménages ;
• -la disponibilité des prestataires.

Congrès et déplacements professionnels

Le centre des congrès OcéaNice accueille également des événements professionnels.

Parmi les événements annoncés pour 2027 :

• -39e Congrès de la SOFCEP : du 27 au 29 mai 2027
• -Congrès national de la FNCDG : du 8 au 10 septembre 2027

Ces dates peuvent être intégrées au calendrier de gestion et de tarification d’un logement.

Préparer l’arrivée des voyageurs

La qualité du séjour commence avant l’entrée dans le logement.

Pour un voyageur arrivant à Nice, il peut être utile de préparer :

• -le trajet depuis l’aéroport ou la gare ;
• -les transports recommandés ;
• -l’accès à l’immeuble ;
• -le stationnement si nécessaire ;
• -la procédure d’arrivée tardive ;
• -les consignes d’accès autonome lorsqu’il existe.

Ces informations peuvent être envoyées automatiquement avant le séjour ou intégrées à un livret d’accueil numérique.

Airbnb et Booking.com permettent de distribuer une location saisonnière, mais leurs fonctionnements et leurs clientèles ne sont pas identiques.

Être présent sur plusieurs canaux peut élargir la distribution. Il faut en revanche maintenir les disponibilités synchronisées afin d’éviter de vendre les mêmes nuits plusieurs fois.

Airbnb ou Booking.com : quelle plateforme choisir pour commencer ?

Comment synchroniser Airbnb et Booking.com ?

Comment éviter les doubles réservations Airbnb et Booking.com ?

Un propriétaire peut gérer directement :

• -ses annonces ;
• -son calendrier ;
• -ses prix ;
• -les messages voyageurs ;
• -les arrivées et départs ;
• -les ménages ;
• -le linge ;
• -la maintenance.

Il peut également déléguer tout ou partie de ces opérations à une conciergerie.

Selon l’entreprise choisie, les prestations peuvent inclure la gestion des annonces, la communication voyageurs, le check-in, le ménage, le linge, l’intendance, la maintenance ou encore le suivi des prix.

Avant de signer, il est utile de comparer précisément le périmètre du service, les frais éventuels, les responsabilités de chacun et les conditions de résiliation.

Voir l’annuaire des conciergeries à Nice

Vous souhaitez déléguer tout ou partie de la gestion de votre location saisonnière ?

Loomky propose un annuaire distinct consacré aux conciergeries référencées comme intervenant à Nice.

Annuaire des conciergeries à Nice

• -Azur Hébergements
• -BNB Groom Services
• -Conciergerie Nice BnB
• -Happy Few
• -Magic BNB
• -My Concierge in Nice
• -My Guest Relation
• -Mystralia Conciergerie
• -Nestor & Jeeves
• -Nice Holyday
• -Nice Sitter
• -R&G Conciergerie
• -Your Conciergerie
• -Ze Perfect Place

Vous êtes une conciergerie à Nice et vous n’apparaissez pas ? Demandez votre ajout à l’annuaire.

Lorsque le nombre de logements augmente, synchroniser les réservations, répondre aux voyageurs et coordonner les opérations devient rapidement plus complexe.

Loomky aide les conciergeries à centraliser leurs réservations, leurs canaux connectés, les échanges avec les voyageurs et leurs opérations.

Découvrir Loomky pour les conciergeries

Loomky pour les propriétaires (1 ou plusieurs logements)

Loomky pour les gîtes

Les démarches ne sont pas identiques pour tous les logements.

Avant de publier une annonce de location saisonnière à Nice, il faut notamment déterminer :

• -si le logement est une résidence principale ou secondaire ;
• -si une autorisation de changement d’usage est nécessaire ;
• -s’il se trouve dans une zone soumise à quotas ;
• -quelles formalités d’enregistrement sont nécessaires ;
• -quelles obligations de taxe de séjour s’appliquent.

Une fois ces éléments clarifiés, le propriétaire peut organiser lui-même la gestion ou en déléguer une partie à une conciergerie.

• Métropole Nice Côte d’Azur — Portail officiel de taxe de séjour et réglementation des meublés touristiques

  Règles applicables depuis le 1er septembre 2026, changement d’usage, enregistrement et télédéclaration.

  Consulter la source officielle

• Métropole Nice Côte d’Azur — Mise en location touristique à Nice

  Ordre des démarches et calendrier de télédéclaration.

  Consulter le document officiel

• Observatoire du Tourisme Nice Côte d’Azur — Chiffres clés 2025

  Offre et fréquentation des meublés touristiques.

  Consulter les Chiffres clés 2025

• Légifrance — Code de la construction et de l’habitation : article L.631-7

  Règles de changement d’usage des locaux d’habitation.

  Consulter l’article L.631-7

• Légifrance — Code de la construction et de l’habitation : article L.631-7-1 A

  Autorisations temporaires de changement d’usage.

  Consulter l’article L.631-7-1 A

• Légifrance — Code de la construction et de l’habitation : article L.651-2

  Amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé.

  Consulter l’article L.651-2

• Légifrance — Code de la construction et de l’habitation : article L.651-3

  Sanctions des fausses déclarations et dissimulations frauduleuses.

  Consulter l’article L.651-3

• Légifrance — Code de la construction et de l’habitation : article L.631-10

  DPE requis pour certaines autorisations préalables de changement d’usage.

  Consulter l’article L.631-10 (DPE)

• Office de Tourisme Nice Côte d’Azur — Carnaval de Nice 2027

  Dates et bilan de fréquentation.

  Consulter la source Carnaval

• OcéaNice — Agenda des congrès

  Calendrier des événements professionnels annoncés.

  Consulter OcéaNice

La réglementation et les procédures locales peuvent évoluer. Pour une démarche individuelle, les textes en vigueur et les informations communiquées par la Ville de Nice, la Métropole Nice Côte d’Azur et les services officiels compétents font référence.