Location saisonnière à Marseille en 2026 : réglementation, démarches, marché et gestion

Résidence principale

Une résidence principale peut être louée jusqu’à :

90 jours par année civile.

Hors résidence principale

Toute location touristique d’un logement qui n’est pas la résidence principale du loueur est soumise :

dès le premier jour à une autorisation de changement d’usage.

Compensation

Cette autorisation est soumise aux conditions de compensation prévues par le règlement applicable à Marseille.

Enregistrement

Tout meublé touristique doit être déclaré.

Le propriétaire obtient un numéro d’enregistrement de :

13 chiffres

qui doit apparaître sur les annonces.

Copropriété

L’autorisation administrative ne remplace pas le règlement de copropriété.

Taxe de séjour

La location touristique est également soumise aux obligations de taxe de séjour.

Marseille disposait déjà d’un règlement de changement d’usage destiné à encadrer notamment le développement des meublés touristiques.

Le dispositif a été renforcé en 2025.

12 décembre 2024

Le Conseil municipal de Marseille a demandé à la Métropole Aix-Marseille-Provence de renforcer le règlement applicable à la commune.

27 février 2025

Le Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence a adopté le nouveau règlement de changement d’usage.

29 avril 2025

Le nouveau règlement est entré en application.

Résidence principale

La Ville de Marseille a par ailleurs abaissé de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d’une résidence principale.

Cette chronologie doit rester exacte : la Ville porte la politique locale et les procédures, tandis que la Métropole a adopté le règlement de changement d’usage applicable à Marseille.

La croissance du nombre de logements proposés à la location touristique a conduit la Ville à renforcer son dispositif.

Dans la délibération municipale ayant précédé le nouveau règlement, Marseille indiquait compter :

12 876 meublés de tourisme en 2023.

La Ville considérait que cette progression contribuait à réduire le parc de logements disponibles pour les résidents permanents.

Le renforcement réglementaire répond donc notamment à un objectif :

éviter que la transformation de logements en hébergements touristiques réduise davantage l’offre résidentielle.

Les données 2025 de l’Office de Tourisme permettent de mesurer l’importance globale de la destination.

Ces chiffres décrivent la destination Marseille.

Ils ne correspondent pas :

• -au taux d’occupation Airbnb ;
• -à l’ADR d’un appartement ;
• -au revenu moyen d’un propriétaire ;
• -à une prévision de rentabilité.

Lorsque le logement constitue réellement la résidence principale du loueur, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire tant que la location touristique :

• -respecte le statut de résidence principale ;
• -ne dépasse pas 90 jours par année civile ;
• -respecte les autres obligations applicables.

La résidence principale correspond en principe au logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions légales.

Exemple

Vous vivez dans votre appartement marseillais pendant l’année et le louez ponctuellement lorsque vous partez en vacances ou en déplacement.

Vous pouvez relever du régime de la résidence principale.

En revanche :

un appartement acheté principalement pour être exploité toute l’année sur Airbnb n’est pas une résidence principale.

Lorsqu’un logement n’est pas la résidence principale du loueur, sa location touristique relève d’un autre régime.

À Marseille :

toute location en meublé touristique hors résidence principale est soumise dès le premier jour à une autorisation de changement d’usage.

Cela concerne notamment :

• -une résidence secondaire ;
• -un investissement locatif transformé en Airbnb ;
• -un logement vacant destiné à la courte durée ;
• -un logement détenu par une société.

Le règlement applicable depuis le 29 avril 2025 a supprimé l’ancien mécanisme qui permettait à certaines personnes physiques d’obtenir une première autorisation sans compensation.

Désormais, la transformation d’un logement hors résidence principale en meublé touristique est soumise à compensation dès le premier logement.

Cette règle s’applique quelle que soit la nature du propriétaire :

• -personne physique ;
• -personne morale.

Le principe consiste à compenser la disparition d’un logement résidentiel par la création concomitante d’un nouveau logement.

Le local proposé en compensation doit notamment :

• -avoir précédemment un autre usage que l’habitation ;
• -être transformé en habitation en même temps que la demande ;
• -respecter les critères de qualité prévus par le règlement ;
• -présenter une surface équivalente dans les conditions fixées localement ;
• -respecter le périmètre géographique applicable.

La compensation peut également, dans certaines situations prévues par le règlement, prendre la forme de droits de commercialité issus de la transformation d’un autre local.

Consulter le règlement officiel de changement d’usage

À Marseille, un projet de location touristique hors résidence principale ne doit pas être analysé uniquement à partir :

• -du prix d’achat ;
• -du prix moyen par nuit ;
• -du taux d’occupation envisagé.

Il faut d’abord déterminer :

• -le statut réel du logement ;
• -la nécessité du changement d’usage ;
• -la possibilité de compenser ;
• -la conformité du règlement de copropriété ;
• -les éventuelles contraintes énergétiques ;
• -la faisabilité économique du projet après prise en compte de ces obligations.

1. Identifier le statut du logement

Résidence principale ou non ?

2. Hors résidence principale : vérifier le changement d’usage

Ne commencez pas uniquement par créer l’annonce Airbnb.

3. Étudier la compensation

Le projet est-il compatible avec les exigences locales ?

4. Vérifier la copropriété

Le règlement autorise-t-il l’usage envisagé ?

5. Vérifier le DPE

Certaines exigences énergétiques s’appliquent aux autorisations concernant les meublés touristiques.

6. Déclarer le meublé

Créer le compte hébergeur.

7. Obtenir le numéro d’enregistrement

Le numéro comporte 13 chiffres.

8. Mettre le numéro sur les annonces

Airbnb, Booking.com et autres supports concernés.

9. Vérifier la taxe de séjour

Selon les réservations et canaux utilisés.

10. Commercialiser le logement

Une fois les obligations applicables respectées.

Comment déclarer une location saisonnière en 2026 ?

Tout meublé touristique doit être déclaré.

La démarche s’effectue via le compte hébergeur de Marseille.

Après validation :

un numéro d’enregistrement à 13 chiffres est délivré.

Ce numéro doit être mentionné sur les annonces de location.

Numéro d’enregistrement en location courte durée : est-il obligatoire ?

L’enregistrement

Il identifie administrativement le logement exploité en meublé touristique.

Le changement d’usage

Il détermine si un logement destiné à l’habitation peut être utilisé comme meublé touristique dans la situation envisagée.

Par conséquent :

obtenir un numéro d’enregistrement ne signifie pas automatiquement que vous pouvez exploiter une résidence secondaire en location touristique.

Le règlement actuellement applicable rappelle les exigences énergétiques prévues pour certains meublés touristiques.

Un changement d’usage ne peut notamment pas être autorisé pour un meublé qui ne présente plus le niveau de performance énergétique exigé par les textes applicables.

Pour les demandes concernées, le règlement marseillais fait actuellement référence à un niveau compris entre :

A et E.

Le propriétaire doit vérifier le niveau requis au moment de sa demande, car les obligations énergétiques évoluent progressivement.

Une autorisation administrative ne neutralise pas les droits des autres copropriétaires.

Le règlement marseillais précise que les autorisations sont accordées sous réserve des droits des tiers.

Avant de lancer l’activité, vérifiez notamment :

• -la destination de l’immeuble ;
• -les clauses d’habitation bourgeoise ;
• -les restrictions d’activité ;
• -les règles relatives aux locations meublées ;
• -les décisions d’assemblée générale.

Marseille mène des opérations concernant les boîtes à clés installées irrégulièrement sur le mobilier ou l’espace public.

Pour organiser une arrivée autonome, ne fixez pas librement un dispositif :

• -sur un poteau ;
• -une barrière ;
• -du mobilier urbain ;
• -un équipement municipal.

Privilégiez une solution située sur une propriété privée et compatible avec le règlement de copropriété.

Marseille s’est dotée d’une brigade chargée notamment du contrôle des meublés touristiques.

Les contrôles peuvent porter sur :

• -statut de résidence principale ;
• -nombre de nuitées ;
• -numéro d’enregistrement ;
• -changement d’usage ;
• -compensation ;
• -conformité des annonces ;
• -utilisation irrégulière de l’espace public.

Les sanctions dépendent de l’infraction concernée.

Elles peuvent notamment viser :

• -dépassement du plafond annuel ;
• -absence de changement d’usage ;
• -absence d’enregistrement ;
• -informations erronées ;
• -non-réponse à certaines demandes de la Ville.

Pour les montants et procédures applicables, les textes officiels en vigueur font référence.

Consulter les règles officielles de Marseille

La taxe de séjour s’applique aux voyageurs hébergés à titre onéreux dans les conditions prévues par la réglementation.

Son montant dépend notamment :

• -du classement ;
• -du prix de la nuit ;
• -du nombre de voyageurs ;
• -du nombre de nuitées.

Certaines plateformes collectent et reversent directement cette taxe pour les réservations concernées.

Le propriétaire doit toutefois vérifier précisément ce qui est pris en charge par chaque canal.

Taxe de séjour : qui paie et comment la déclarer ?

Marseille ne fonctionne pas comme une destination exclusivement estivale.

City-break

Vieux-Port, Panier, Mucem et Notre-Dame-de-la-Garde attirent des séjours urbains.

Littoral

Corniche, Catalans, Prado, Pointe-Rouge et Calanques créent une demande davantage liée à la mer et aux loisirs.

International

Environ 32 % des nuitées touristiques 2025 étaient étrangères.

Croisière

Plus de 4,1 millions de passagers maritimes ont été comptabilisés en 2025.

Affaires

La destination a également accueilli 1 179 événements MICE et plus de 421 000 journées congressistes.

Un appartement autour du :

• -Vieux-Port ;
• -Panier ;
• -Joliette ;

ne reçoit pas nécessairement la même clientèle qu’un logement :

• -à Endoume ;
• -sur la Corniche ;
• -à Pointe-Rouge ;
• -vers le Prado ;
• -proche du Vélodrome.

La localisation doit influencer :

• -la présentation de l’annonce ;
• -les équipements ;
• -les photos ;
• -les durées minimales ;
• -les conseils d’arrivée ;
• -la tarification.

Le choix des plateformes dépend notamment du quartier et du type de clientèle.

Dans le centre historique, un logement peut attirer :

• -city-breaks ;
• -couples ;
• -voyageurs internationaux.

Sur le littoral :

• -vacances ;
• -week-ends ;
• -séjours liés aux Calanques ;
• -périodes estivales

peuvent jouer un rôle plus important.

Dans d’autres secteurs, les voyageurs professionnels ou événementiels peuvent représenter une demande différente.

Diffuser sur plusieurs plateformes peut donc diversifier les profils de voyageurs.

Cela impose cependant de synchroniser :

• -calendriers ;
• -prix ;
• -restrictions ;
• -durées minimales ;
• -messages ;
• -réservations.

Le multi-canal doit être adapté au quartier, au calendrier et à la clientèle, plutôt qu’appliqué de manière identique à tous les logements.

Comment synchroniser Airbnb et Booking.com ?

Comment éviter les doubles réservations Airbnb et Booking.com ?

Marseille est très étendue.

Une simple indication « centre-ville » peut être insuffisante.

Depuis Saint-Charles

Précisez :

• -métro ou bus recommandé ;
• -station d’arrivée ;
• -distance à pied ;
• -pente ;
• -étage ;
• -ascenseur ;
• -accès à l’immeuble.

Depuis l’aéroport

Indiquez clairement :

• -liaison recommandée ;
• -point d’arrivée ;
• -correspondance jusqu’au logement.

Littoral

Pour un logement vers la Corniche, Pointe-Rouge ou les Calanques, pensez aussi à préciser :

• -stationnement ;
• -transports ;
• -accès plages ;
• -accès aux Calanques ;
• -contraintes saisonnières éventuelles.

Immeubles anciens

Mentionnez :

• -escaliers ;
• -étage ;
• -absence d’ascenseur ;
• -ruelles ;
• -codes successifs ;
• -porte exacte.

Les contraintes varient selon le logement.

Un appartement du centre peut connaître :

• -séjours courts ;
• -rotations fréquentes ;
• -arrivées internationales ;
• -besoins de réponse tardifs.

Un logement littoral peut dépendre davantage :

• -des week-ends ;
• -de la météo ;
• -de la saison ;
• -des vacances.

La gestion comprend notamment :

• -prix ;
• -annonces ;
• -voyageurs ;
• -ménage ;
• -linge ;
• -clés ;
• -maintenance ;
• -urgences.

Avant de choisir une conciergerie, comparez notamment :

• -zone réellement couverte ;
• -présence terrain ;
• -organisation des arrivées ;
• -ménage ;
• -linge ;
• -maintenance ;
• -disponibilité ;
• -tarification ;
• -engagement contractuel.

Voir les conciergeries à Marseille

L’annuaire Loomky rassemble des entreprises indiquant proposer des services de conciergerie ou de gestion de locations courte durée à Marseille.

Les fiches permettent notamment de consulter :

• -zone d’intervention ;
• -services indiqués par l’entreprise ;
• -coordonnées professionnelles protégées ;

Les entreprises sont affichées par ordre alphabétique.

Loomky ne classe pas les entreprises et ne désigne pas de « meilleure conciergerie ».

Voir les conciergeries à Marseille

Entre les différents quartiers, Airbnb, Booking.com, les arrivées voyageurs, les ménages et les interventions, plusieurs logements peuvent rapidement multiplier les tâches.

Loomky permet de centraliser :

• -PMS ;
• -Channel Manager ;
• -Agent IA voyageurs ;
• -messagerie ;
• -ménages ;
• -opérations ;
• -maintenance ;
• -finance ;
• -portail propriétaire ;
• -réservation directe.

Découvrir Loomky pour les conciergeries

Demander une démo

1. Déterminer le statut du logement

Résidence principale ou non ?

2. Résidence principale

Respecter le plafond de 90 jours.

3. Hors résidence principale

Vérifier le changement d’usage.

4. Étudier la compensation

Ne pas supposer qu’un premier logement est exempté.

5. Vérifier le DPE

Contrôler les exigences applicables au projet.

6. Vérifier la copropriété

Lire le règlement avant la commercialisation.

7. Enregistrer le logement

Obtenir le numéro à 13 chiffres.

8. Mettre le numéro sur les annonces

9. Configurer la taxe de séjour

10. Préparer l’arrivée

Saint-Charles, aéroport, accès, stationnement, étage.

11. Adapter la stratégie au quartier

Centre, littoral et secteurs professionnels ne génèrent pas les mêmes séjours.

12. Organiser les opérations

Qui gère :

• -voyageurs ;
• -ménage ;
• -linge ;
• -maintenance ;
• -prix ;
• -urgences ?

Ville de Marseille — Location de meublés touristiques

Consulter les règles officielles de Marseille

Référence pour :

• -limite de 90 jours ;
• -changement d’usage ;
• -compensation ;
• -DPE ;
• -copropriété ;
• -contrôles.

Métropole Aix-Marseille-Provence — Règlement de changement d’usage

Consulter le règlement officiel de changement d’usage

Règlement adopté le 27 février 2025 et applicable depuis le 29 avril 2025.

Ville de Marseille — Taxe de séjour et déclaration des meublés

Consulter les démarches officielles de Marseille

Référence pour :

• -déclaration ;
• -numéro d’enregistrement ;
• -taxe de séjour.

Office de Tourisme de Marseille — Observatoire

Consulter l’observatoire du tourisme de Marseille

Référence pour les données touristiques 2025.

Les règles locales et les procédures peuvent évoluer. Pour un projet individuel, les textes en vigueur et les informations publiées par la Ville de Marseille, la Métropole Aix-Marseille-Provence et les services officiels compétents font référence.