Location saisonnière à Bordeaux en 2026 : réglementation, démarches, marché et gestion

Bordeaux encadrait déjà fortement les locations touristiques depuis 2018.

Mais le Conseil de Bordeaux Métropole a adopté le 26 septembre 2025 une modification importante du règlement applicable à la Ville.

Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er avril 2026.

Trois évolutions doivent être retenues.

1. Résidence principale : plafond abaissé à 90 jours

Le plafond annuel applicable aux résidences principales est désormais fixé à 90 jours par année civile.

2. Secteur de compensation renforcée

Un secteur spécifique a été créé dans le centre-ville afin de renforcer les conditions de compensation dans les zones où la pression sur le logement est la plus importante.

3. Renforcement du contrôle

La réforme renforce également les moyens d’action contre les locations qui ne respectent pas les règles de changement d’usage.

La Métropole indique que certaines infractions peuvent également concerner des intermédiaires participant à une exploitation irrégulière.

Consulter la réforme officielle 2025 / 2026

Le durcissement du règlement est directement lié à l’évolution du parc de meublés touristiques.

Les chiffres présentés par Bordeaux Métropole montrent :

Le nombre de meublés enregistrés a donc progressé de 122 % en cinq ans.

Bordeaux Métropole indique également qu’environ un tiers des meublés enregistrés se concentraient dans le centre historique.

La collectivité estime par ailleurs que le règlement mis en place depuis 2018 a contribué au retour d’environ 1 200 logements vers le marché résidentiel.

Ces données ne signifient pas qu’il existe aujourd’hui exactement 7 031 logements touristiques disponibles. Les annonces de plateformes et les logements administrativement enregistrés ne mesurent pas exactement la même chose.

La demande bordelaise ne dépend pas uniquement de la location courte durée.

Pour comprendre le marché, il faut regarder plus largement la fréquentation touristique de la métropole.

En 2025, Bordeaux Tourisme & Congrès a enregistré :

La fréquentation internationale est restée globalement stable en 2025, avec notamment une progression des clientèles nord-américaines.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Ils ne constituent pas :

• -le taux d’occupation Airbnb ;
• -le revenu moyen d’un propriétaire ;
• -le prix moyen d’une location saisonnière ;
• -une prévision de rentabilité.

Ils décrivent la destination dans son ensemble.

La performance d’un logement dépendra notamment :

• -du quartier ;
• -de sa capacité ;
• -de son niveau de gamme ;
• -de la saison ;
• -de son prix ;
• -de ses avis ;
• -de sa distribution ;
• -de sa conformité réglementaire.

Source : Office de tourisme et des congrès de Bordeaux Métropole, bilan touristique 2025.

Avant toute chose, identifiez la situation du bien.

Cette grille est une première lecture. Elle ne remplace pas l’analyse du bien et de son adresse exacte.

Si le logement constitue réellement votre résidence principale, il peut être loué en meublé touristique dans la limite de 90 jours par année civile.

Cette limite concerne uniquement la résidence principale.

Exemple concret

Vous vivez dans votre appartement bordelais pendant l’année et souhaitez le louer :

• -pendant trois semaines en été ;
• -lors de quelques week-ends ;
• -pendant certains déplacements professionnels.

Vous pouvez relever du régime de la résidence principale tant que les conditions correspondantes sont remplies et que vous respectez le plafond annuel.

En revanche :

acheter un appartement destiné à Airbnb ne transforme pas ce logement en résidence principale.

Le régime juridique est alors différent.

Enregistrement

Même dans le cas d’une résidence principale, le meublé doit être enregistré.

Comment déclarer une location saisonnière en 2026 ?

À Bordeaux, une résidence secondaire ou un logement destiné principalement à la courte durée doit faire l’objet d’une autorisation de changement d’usage.

Cette obligation existe depuis plusieurs années et demeure centrale dans le dispositif 2026.

Il peut s’agir par exemple :

• -d’un appartement acheté pour Airbnb ;
• -d’une résidence secondaire ;
• -d’un logement vacant transformé en location touristique ;
• -d’un investissement locatif que vous souhaitez basculer vers la courte durée.

Le changement d’usage est une démarche distincte de l’enregistrement.

Consulter le guide officiel des propriétaires

Lorsque vous transformez un logement en meublé touristique permanent, ce logement n’est plus utilisé de la même manière qu’un logement résidentiel classique.

La compensation vise à éviter qu’une telle transformation réduise le parc de logements disponibles pour les habitants.

Le principe est donc le suivant :

un logement sort du parc résidentiel → un autre local doit être transformé en logement.

Le local de compensation doit provenir d’un local qui n’avait pas initialement l’usage d’habitation.

Il peut par exemple s’agir, selon les conditions du règlement, d’un :

• -bureau ;
• -commerce ;
• -local professionnel.

Il ne suffit pas de trouver n’importe quel local dans la métropole.

Bordeaux Métropole prévoit notamment une logique de zonage.

Le local utilisé pour compenser doit être situé dans la même zone réglementaire que le logement transformé.

La réglementation tient également compte :

• -de la superficie ;
• -de l’usage initial ;
• -de la transformation effective en logement ;
• -de la localisation.

Voir le règlement et le zonage officiels

L’une des principales nouveautés de 2026 est la création d’un secteur de compensation renforcée dans le centre de Bordeaux.

La Métropole justifie cette mesure par plusieurs phénomènes observés dans les quartiers centraux :

• -concentration importante de meublés touristiques ;
• -raréfaction du logement permanent ;
• -pression immobilière ;
• -évolution de l’activité commerciale ;
• -nuisances signalées par certains riverains.

Environ un tiers des meublés de tourisme enregistrés étaient concentrés dans le centre historique lors de la préparation de la réforme.

Conséquence pratique

Deux appartements comparables peuvent ne pas avoir exactement la même faisabilité réglementaire selon leur adresse.

Avant d’acheter un bien ou de construire un prévisionnel Airbnb à Bordeaux :

vérifiez le zonage avant de calculer la rentabilité.

Vérifier le secteur officiel de compensation

Pour une résidence secondaire, l’ordre est essentiel.

1. Identifier l’usage réel du logement
   Résidence principale ou non ?
2. Vérifier l’adresse
   Le logement se situe-t-il dans une zone de compensation renforcée ?
3. Vérifier le changement d’usage
   L’autorisation est-elle requise ?
4. Vérifier la compensation
   Quel local peut servir de compensation ?
5. Obtenir l’autorisation
   Ne pas publier le logement comme si l’enregistrement suffisait.
6. Enregistrer le meublé
   Obtenir le numéro d’enregistrement.
7. Paramétrer la taxe de séjour
   Vérifier notamment la collecte par les plateformes.
8. Commercialiser le logement
   Une fois les démarches nécessaires accomplies.

Bordeaux applique l’enregistrement obligatoire des meublés touristiques depuis 2018.

Il concerne :

• -résidence principale ;
• -résidence secondaire.

Le numéro est propre à chaque déclaration.

Il doit apparaître :

• -dans les annonces ;
• -sur les supports concernés ;
• -sur les contrats de location lorsqu’il est requis.

Une modification peut créer un nouveau numéro

Bordeaux Métropole précise qu’une modification des informations enregistrées peut entraîner la délivrance d’un nouveau numéro.

Dans ce cas, les annonces doivent être mises à jour.

Numéro d’enregistrement en location courte durée : est-il obligatoire en 2026 ?

C’est probablement l’erreur la plus importante à éviter.

Par conséquent :

avoir obtenu un numéro d’enregistrement ne signifie pas automatiquement que vous avez le droit d’exploiter une résidence secondaire en location touristique.

Pour une résidence secondaire, vérifiez d’abord le changement d’usage.

La réglementation de Bordeaux Métropole ne remplace pas le règlement de votre immeuble.

Avant de mettre le logement en courte durée, vérifiez notamment :

• -la destination de l’immeuble ;
• -les clauses du règlement de copropriété ;
• -les restrictions concernant les activités commerciales ;
• -les dispositions relatives aux meublés touristiques ;
• -les décisions éventuellement prises en assemblée générale.

Un numéro d’enregistrement administratif ne vaut pas autorisation de la copropriété.

Bordeaux contrôle depuis plusieurs années les locations touristiques ne respectant pas le changement d’usage ou les obligations déclaratives.

Plusieurs situations peuvent constituer des infractions distinctes :

• -résidence secondaire louée sans changement d’usage ;
• -compensation non respectée ;
• -dépassement du plafond applicable ;
• -absence d’enregistrement ;
• -numéro absent de l’annonce ;
• -déclaration inexacte ;
• -dissimulation.

La réforme applicable depuis avril 2026 renforce par ailleurs certains outils de contrôle.

Ces manquements ne relèvent pas tous du même texte et ne doivent pas être confondus.

Consulter les règles officielles applicables à Bordeaux

La taxe de séjour est gérée par Bordeaux Métropole.

Elle s’applique aux hébergements touristiques concernés et est calculée selon plusieurs paramètres :

• -type d’hébergement ;
• -classement éventuel ;
• -prix de la nuit ;
• -nombre de personnes ;
• -nombre de nuitées.

Bordeaux Métropole publie un barème spécifique pour 2026.

Depuis le 1er janvier 2024, une taxe additionnelle régionale de 34 % s’ajoute également à la taxe additionnelle départementale déjà applicable.

Si la réservation vient d’Airbnb ou Booking.com

Certaines plateformes peuvent collecter et reverser directement la taxe pour les réservations concernées.

Le propriétaire doit néanmoins vérifier :

• -ce qui a réellement été collecté ;
• -pour quelles réservations ;
• -ce qui reste éventuellement à déclarer ;
• -les obligations qui restent à sa charge.

Taxe de séjour : qui paie et comment la déclarer ?

Accéder au portail officiel de Bordeaux Métropole

Bordeaux bénéficie de plusieurs clientèles qui ne voyagent pas nécessairement aux mêmes périodes.

City-break et patrimoine

Le centre historique, les quais, la Garonne et le patrimoine UNESCO attirent des séjours urbains relativement courts.

Œnotourisme

Bordeaux sert également de point de départ pour de nombreux séjours liés au vignoble et aux propriétés viticoles de la région.

Clientèle internationale

En 2025, la clientèle internationale est restée globalement stable alors que la clientèle française reculait.

Les visiteurs nord-américains ont notamment progressé.

Tourisme professionnel

La métropole accueille également une activité importante de :

• -congrès ;
• -salons ;
• -réunions ;
• -événements d’entreprise.

Cette diversité de clientèles explique pourquoi un logement bordelais ne doit pas être tarifé uniquement selon une logique :

été / hiver.

En 2025, Bordeaux a accueilli :

• -3 164 événements professionnels ;
• -626 636 journées congrès ;
• -environ 238 millions d’euros de retombées économiques estimées.

Les mois les plus porteurs n’étaient pas uniquement des mois estivaux.

Le bilan 2025 place notamment parmi les périodes fortes :

• -octobre ;
• -mars ;
• -novembre.

Pour un propriétaire situé à proximité :

• -du Parc des Expositions ;
• -de Bordeaux-Lac ;
• -du Palais des Congrès ;
• -de la gare ;
• -ou de grands lieux événementiels,

le calendrier professionnel peut avoir autant d’importance que certaines vacances scolaires.

Bordeaux a enregistré 6,96 millions de nuitées marchandes en 2025, soit une baisse de 1,8 % par rapport à 2024.

Le taux d’occupation hôtelier s’est établi à 63,3 %.

Ces chiffres montrent une destination importante, mais aussi un marché qui peut connaître des phases de recul.

La rentabilité d’un meublé touristique dépend donc aussi :

• -de son emplacement ;
• -du rapport qualité/prix ;
• -de ses équipements ;
• -des commentaires voyageurs ;
• -de sa visibilité ;
• -des restrictions réglementaires ;
• -du calendrier local.

Ne jamais présenter Bordeaux comme une destination où « le logement se remplit automatiquement ».

Le choix des plateformes peut dépendre du type de logement et de la clientèle recherchée.

Un appartement dans le centre historique peut par exemple attirer :

• -des couples en city-break ;
• -des visiteurs internationaux ;
• -des voyageurs venus découvrir le vignoble.

Un logement proche de Bordeaux-Lac ou d’un grand équipement professionnel peut recevoir davantage de demande liée :

• -aux congrès ;
• -aux salons ;
• -aux événements d’entreprise.

Être présent sur Airbnb et Booking.com peut permettre de diversifier ces clientèles.

Mais cette stratégie implique de synchroniser correctement :

• -disponibilités ;
• -prix ;
• -restrictions ;
• -réservations ;
• -messages.

À Bordeaux, le multi-canal n’est donc pas uniquement un moyen d’« être plus visible » :

il peut permettre de toucher des types de séjour différents selon le quartier et le calendrier.

Airbnb ou Booking.com : quelle plateforme choisir ?

Comment synchroniser Airbnb et Booking.com ?

Comment éviter les doubles réservations Airbnb et Booking.com ?

L’expérience d’arrivée peut être très différente selon l’emplacement du logement.

Pour un logement du centre historique, préparez notamment :

• -l’accès depuis Bordeaux-Saint-Jean ;
• -le tram ou transport conseillé ;
• -la distance à pied jusqu’au logement ;
• -les éventuelles contraintes de circulation ;
• -les possibilités de stationnement ;
• -l’accès à un immeuble ancien ;
• -les codes et portes intermédiaires.

Pour les voyageurs internationaux arrivant par l’aéroport, indiquez clairement :

• -le moyen de rejoindre Bordeaux ;
• -le temps à prévoir ;
• -l’arrêt ou le point d’arrivée recommandé.

Si les voyageurs viennent pour visiter les vignobles, il peut également être utile de préciser :

• -où récupérer une voiture ;
• -où stationner ;
• -comment rejoindre facilement les axes de sortie de ville.

Ces informations peuvent être envoyées automatiquement avant l’arrivée ou intégrées dans un livret d’accueil numérique.

La gestion dépend fortement du type de bien.

Un appartement du centre peut connaître :

• -des séjours courts ;
• -davantage de rotations ;
• -des arrivées internationales ;
• -des contraintes de stationnement et d’accès ;
• -une forte attente sur la réactivité.

Un logement davantage orienté vers une clientèle professionnelle peut nécessiter :

• -des check-in en semaine ;
• -une connexion internet irréprochable ;
• -une facturation claire ;
• -une disponibilité sur des périodes de congrès.

Un propriétaire qui habite Bordeaux peut gérer lui-même :

• -annonces ;
• -prix ;
• -communication ;
• -arrivées ;
• -ménage ;
• -maintenance.

Mais pour un propriétaire éloigné ou plusieurs logements, les contraintes deviennent rapidement plus lourdes.

Avant de choisir une conciergerie bordelaise, vérifiez notamment :

• -zone réellement desservie ;
• -gestion des arrivées ;
• -ménage et linge ;
• -disponibilité en soirée ;
• -gestion de maintenance ;
• -politique tarifaire ;
• -frais supplémentaires ;
• -conditions de sortie du contrat.

Voir les conciergeries à Bordeaux

Vous souhaitez déléguer une partie ou l’ensemble de votre location courte durée ?

L’annuaire Loomky rassemble des conciergeries indiquant intervenir à Bordeaux et dans sa métropole.

Les entreprises y sont présentées :

• -sans notation ;
• -sans classement commercial ;
• -avec leurs zones et services ;
• -avec leurs coordonnées lorsqu’elles ont été validées.

Voir les conciergeries à Bordeaux

À partir de plusieurs logements, le principal problème n’est plus simplement la création des annonces.

Il faut suivre en parallèle :

• -les réservations loisirs ;
• -les périodes de salons et congrès ;
• -les différents canaux ;
• -les voyageurs ;
• -les ménages ;
• -les interventions ;
• -la taxe et la facturation ;
• -les propriétaires.

Loomky permet aux conciergeries et gestionnaires de centraliser :

• -PMS ;
• -Channel Manager ;
• -Airbnb / Booking.com ;
• -messagerie voyageurs ;
• -Agent IA ;
• -ménages ;
• -maintenance ;
• -finance ;
• -portail propriétaire ;
• -réservation directe.

Découvrir Loomky pour les conciergeries

Avant de publier votre logement, vérifiez dans cet ordre :

Accéder aux démarches officielles

Trouver une conciergerie à Bordeaux

• Ville de Bordeaux — Location touristique : le guide pour les propriétaires

  Résidence principale limitée à 90 jours, autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires, compensation, copropriété et démarches de mise en location.

  Consulter le guide officiel

• Bordeaux Métropole — Règlement sur le changement d’usage

  Changement d’usage, compensation, zonage, secteur de compensation renforcée et résidences secondaires.

  Consulter le règlement officiel

• Bordeaux Métropole — Réforme 2025 / 2026 des meublés de tourisme

  Plafond de 90 jours, entrée en vigueur au 1er avril 2026, secteur de compensation renforcée, 1 734 meublés en 2019, 3 852 en 2024, 7 031 annonces plateformes en 2024 et environ 1 200 logements revenus sur le marché résidentiel.

  Consulter la réforme

• Bordeaux Métropole — Portail taxe de séjour

  Numéro d’enregistrement, résidence principale, résidence secondaire, changement d’usage, taxe de séjour, barème 2026 et taxe additionnelle régionale de 34 %.

  Accéder au portail officiel

• Bordeaux Tourisme & Congrès — Bilan touristique 2025

  6,96 millions de nuitées marchandes, −1,8 %, 63,3 % d’occupation hôtelière, 70 % de visiteurs français et tendances internationales.

  Consulter le bilan touristique 2025

• Bordeaux Convention Bureau — Tourisme d’affaires 2025

  3 164 événements, 626 636 journées congrès et environ 238 M€ de retombées économiques.

  Consulter le bilan du tourisme d’affaires

La réglementation et les procédures locales peuvent évoluer. Pour une démarche individuelle, les textes en vigueur et les informations publiées par Bordeaux Métropole, la Ville de Bordeaux et les services officiels compétents font référence.