Comment fixer le prix par nuit de votre location courte durée ?

Fixer le prix de votre location courte durée, ce n’est pas copier le voisin. C’est construire une stratégie.

Voici la méthode complète : prix de base, ajustements, saisonnalité et suivi des performances.

Le bon prix dépend à la fois de votre objectif de revenu, du nombre de nuits que vous pouvez réellement vendre, de votre marché, de la saison, du jour de la semaine et de la demande pour chaque date.

Un tarif unique toute l’année laisse souvent de l’argent sur la table pendant les périodes fortes et peut freiner les réservations pendant les périodes creuses.

La bonne méthode consiste donc à partir d’un prix de référence, puis à l’ajuster au fil du calendrier.

La formule de départ

Avant de chercher le “bon prix Airbnb”, commencez par votre objectif économique.

ADR cible = revenu hébergement cible ÷ nombre de nuits réellement vendues prévues

Et :

Nuits vendues prévues = nuits disponibles × taux d’occupation cible

Donc :

ADR cible = revenu hébergement cible ÷ (nuits disponibles × taux d’occupation cible)

Exemple

Vous visez :

• 20 000 € de revenu hébergement annuel
• 200 nuits disponibles
• 60 % d’occupation cible

Vous prévoyez donc : 200 × 60 % = 120 nuits vendues

Votre ADR cible est alors : 20 000 € ÷ 120 = 166,67 €

Cela ne signifie pas que chaque nuit doit être vendue 166,67 €.

Certaines nuits pourront être vendues moins cher, d’autres plus cher selon la saison, la demande ou les événements.

Le chiffre de 166,67 € représente simplement le prix moyen à atteindre sur les nuits réellement vendues pour viser cet objectif.

Pour estimer d’abord le revenu potentiel de votre logement, consultez : Combien peut rapporter une location courte durée ?

Prix de base et ADR cible : ce n’est pas exactement la même chose

L’ADR cible est un objectif moyen.

Le prix de base est le niveau de référence autour duquel la grille tarifaire va évoluer.

Il dépend notamment :

• de la localisation
• du type de logement
• de la capacité
• du standing
• des équipements
• de la saisonnalité
• du positionnement du marché

Un outil de tarification dynamique comme PriceLabs utilise justement un prix de base comme référence autour de laquelle les tarifs évoluent selon la demande, la saison, le jour de la semaine, les événements ou la proximité de la date du séjour.

Pourquoi copier les prix des logements voisins ne suffit pas

Comparer son logement au marché est utile, mais seulement si l’on compare les bons logements.

Le prix affiché sur Airbnb ou Booking.com n’est pas nécessairement le prix réellement payé par le voyageur.

Une date indisponible peut aussi correspondre à :

• une réservation
• une période bloquée
• de la maintenance
• une restriction de séjour

Les annonces voisines permettent donc surtout de comprendre le positionnement tarifaire affiché.

Comment choisir ses logements comparables

Utiliser 5 à 10 logements réellement proches de votre bien.

Comparer ensuite plusieurs périodes :

• semaine
• week-end
• vacances
• haute saison
• basse saison
• événements
• dates proches
• dates éloignées

L’objectif n’est pas de copier un tarif, mais de comprendre dans quelle zone de prix votre logement peut raisonnablement se positionner.

Quels éléments doivent faire varier le prix ?

La saison

Un logement peut avoir une valeur très différente selon le mois.

Le jour de la semaine

Vendredi et samedi peuvent être plus forts sur certains marchés, alors que d’autres marchés sont davantage soutenus par les déplacements professionnels en semaine.

Les événements

Concerts, salons, festivals, compétitions ou grands événements peuvent provoquer une hausse brutale de la demande.

Le délai avant arrivée

Une nuit dans six mois et une nuit encore vide demain ne se pilotent pas de la même manière.

Le rythme de réservation

Si votre calendrier se remplit beaucoup plus vite que d’habitude, vos tarifs peuvent être trop faibles.

S’il se remplit moins vite que votre historique ou votre marché, il faut comprendre pourquoi avant de baisser automatiquement.

Faut-il baisser ses prix pour augmenter l’occupation ?

Parfois. Mais pas automatiquement.

La bonne question n’est pas : “Est-ce que mon calendrier est vide ?”

C’est : “Mon calendrier est-il en retard par rapport au rythme auquel il devrait se remplir ?”

Faut-il chercher 100 % d’occupation ?

Non. Exemple :

• 25 nuits × 80 € = 2 000 €
• 20 nuits × 115 € = 2 300 €

La seconde stratégie remplit moins mais génère davantage. Elle peut aussi produire :

• moins de rotations
• moins de ménage
• moins d’usure
• moins de consommables

Le bon objectif n’est donc pas forcément de remplir toutes les nuits, mais de trouver le meilleur équilibre entre prix et occupation.

Comment ajuster son prix selon la saison

Le prix de base est un point de référence, pas un tarif fixe.

Exemple pédagogique :

• basse saison : autour de 100–120 €
• période normale : autour de 140–160 €
• week-end recherché : 170–190 €
• événement ou haute saison : 200 € et plus

Exemple pédagogique — ces prix ne constituent pas une recommandation universelle.

Week-end, semaine, vacances : faut-il des tarifs différents ?

Souvent oui, mais cela dépend du marché.

La décision doit venir des données locales et du comportement réel du calendrier. Pour situer votre marché, consultez : Revenus de location courte durée : 50 villes françaises comparées en 2026, et pour la tendance récente : Location courte durée : ce que révèle vraiment l’été 2026.

Que faire avec les nuits difficiles à vendre ?

Certaines nuits deviennent plus difficiles à vendre parce qu’elles sont isolées entre deux réservations.

Exemple :

• départ mardi
• nouvelle arrivée jeudi
• mercredi seul reste disponible

Cette nuit peut nécessiter :

• un ajustement tarifaire
• une modification du séjour minimum
• une règle spécifique de trou de calendrier

Quand utiliser un outil de tarification dynamique ?

La gestion manuelle est possible avec un seul logement et un marché simple.

Cela devient plus difficile lorsqu’il faut gérer :

• plusieurs logements
• plusieurs saisons
• plusieurs plateformes
• événements
• last minute
• booking window
• trous de calendrier
• rythme de réservation

Ce que font réellement PriceLabs et Beyond

PriceLabs fait évoluer ses recommandations autour d’un prix de base en tenant compte notamment de :

• saisonnalité
• jour de semaine
• demande
• événements
• délai avant arrivée
• rythme de réservation
• occupation
• prix minimum et maximum

Beyond utilise également des données de marché et des paramètres liés au logement pour ajuster les tarifs selon notamment :

• saisonnalité
• jour de semaine
• disponibilité
• événements locaux
• pacing
• occupation du marché
• historique du listing

Ce qu’ils ne font pas

Un outil de pricing dynamique :

• ne garantit pas un revenu
• ne remplace pas votre stratégie
• ne doit pas être utilisé sans garde-fous
• ne dispense pas de vérifier les résultats obtenus

L’automatisation fonctionne mieux lorsqu’elle reste pilotée.

Comment Loomky s’intègre avec PriceLabs et Beyond

Loomky n’est pas le moteur qui calcule lui-même les tarifs.

PriceLabs ou Beyond calculent et ajustent la tarification selon leur propre moteur.

Loomky permet d’intégrer cette stratégie tarifaire à vos hébergements, votre calendrier et votre distribution.

En savoir plus : intégration PriceLabs · intégration Beyond

Quels KPI suivre après avoir changé ses prix ?

Les 3 KPI essentiels : ADR pour le prix moyen, occupation pour le remplissage et RevPAR pour le revenu par nuit disponible. Les 3 complémentaires : booking pace, booking window et revenu net.

ADR

Revenu hébergement ÷ nuits vendues

Taux d’occupation

Nuits vendues ÷ nuits disponibles à la réservation

RevPAR

Revenu hébergement ÷ nuits disponibles

Booking pace

À quelle vitesse les nuits futures se réservent-elles ?

Booking window

Combien de jours avant le séjour les voyageurs réservent-ils ?

Revenu net

Une hausse du chiffre d’affaires ne garantit pas une hausse équivalente du revenu net.

Exemple : construire une stratégie de prix sur un mois

Imaginons un appartement dont l’ADR cible annuel est autour de 165 €.

Exemple pédagogique — prix fictifs.

Les 5 erreurs les plus fréquentes

Votre checklist pour fixer vos prix

• J’ai défini mon objectif de revenu hébergement
• J’ai estimé mes nuits réellement vendables
• J’ai calculé mon ADR cible
• J’ai identifié 5 à 10 vrais logements comparables
• J’ai distingué haute et basse saison
• J’ai analysé semaine et week-end
• J’ai identifié les principaux événements locaux
• Je connais mon booking window
• Je surveille mon rythme de réservation
• J’ai défini un prix minimum acceptable
• Je regarde ADR, occupation et RevPAR après mes ajustements

En résumé

Le bon prix d’une location courte durée n’est pas un chiffre fixe. Il évolue avec :

• le logement
• le marché
• la saison
• la demande
• le jour de la semaine
• le délai avant arrivée
• le rythme de réservation

Commencez par définir votre ADR cible, puis construisez une grille de prix autour de ce niveau.

Ensuite, observez ce que fait réellement votre calendrier.

Si vos nuits partent très vite, votre tarif peut être trop faible.

Si elles ne se vendent pas au rythme attendu, ajustez progressivement en regardant le marché et vos contraintes.

Le bon pricing consiste à réévaluer régulièrement la valeur de chaque nuit.

Questions fréquentes